Миф №18. Ограничения права и обременения объекта недвижимости автоматически переносятся при разделе, объединении или выделе
Иногда у нас возникает необходимость преобразовать наш объект недвижимости, то есть разделить его на два и более, объединить или перераспределить с другими, выделить из него новый. Но как быть, если объект сдан в аренду либо обременен ипотекой или сервитутом? Рассмотрим такую ситуацию на примере с земельным участком.
Согласно пункту 4 статьи 11.2 Земельного кодекса РФ образование новых земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей исходных земельных участков. Такое согласие не требуется лишь в некоторых особых случаях, например при предоставлении участка государственным или муниципальным унитарным предприятиям и учреждениям, при образовании на основании решения суда, в связи с изъятием или в связи с установлением границ некоторых временных поселков и военных городков.
В соответствии с пунктом 12 статьи 41 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ “О государственной регистрации недвижимости” в случае, если для исходного объекта зарегистрированы ограничения прав или обременения, на основании заявления о кадастровом учете и регистрации прав на образуемые объекты недвижимости одновременно осуществляются:
- регистрация ограничений прав и обременений образуемых объектов, если по закону они сохраняются;
- регистрация прекращения ограничений прав и обременений исходных объектов недвижимости, если по закону они не сохраняются.
Иными словами, делить, объединять, перераспределять и выделять земельные участки, в отношении которых зарегистрировано обременение, можно только с согласия лица, в пользу которого установлено такое обременение. При этом само обременение может автоматически перейти на вновь образованные участки, а может прекратиться.
Например, согласно пункту 10 “Постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 № 10 "О некоторых вопросах применения законодательства о залоге" ипотека как обременение сохраняется в отношении каждого из образованных земельных участков, если иное не предусмотрено залогодателем и залогодержателем. При этом внесение в ЕГРП (в настоящее время ЕГРН) записи об ипотеке каждого из образованных участков осуществляется регистратором без представления отдельного заявления и уплаты государственной пошлины.
То есть при согласии залогодержателя земельный участок, обремененный ипотекой, можно разделить. А вот в случае обременения земельного участка арендой действующее законодательство предусматривает лишь наличие преимущественного права арендатора исходного участка на заключение с ним договоров аренды образуемых участков на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (пункт 4 статьи 11.8 Земельного кодекса РФ). При этом не предусматривается возможность автоматического перехода права аренды на вновь образованные земельные участки, у которых будет новый кадастровый номер.
Поскольку при преобразовании земельного участка исходный земельный участок прекращает свое существование, и образуются новые земельные участки с новыми кадастровыми номерами, изменяется предмет договора аренды. Например, при разделе одного исходного участка, обремененного арендой, образуются два новых земельных участка, следовательно после такой процедуры предмет договора аренды будет состоять не из одного земельного участка, а из двух земельных участок. Несмотря на то, что суммарная площадь арендуемых участков будет такой же, как и была, изменится кадастровый номер, адрес, а также может изменится вид разрешенного использования и иные характеристики участков.
Таким образом, для преобразования земельного участка, обремененного арендой необходимо одновременно вносить изменения в действующий договор аренды либо расторгать его, а после образования новых земельных участков - заключать новый договор. Такой позиции придерживается в том числе Управление Росреестра по г. Москве. Что касается судебной практики, то как и в большинстве случаев, она неоднозначна.
В связи с изложенным, при необходимости преобразования (раздела, объединения, перераспределения, выдела) любого объекта недвижимости, будь-то земельный участок, здание, сооружение, помещение или машино-место, в отношении которого зарегистрированы какие-либо обременения, рекомендуется получить согласие лица, в пользу которого установлено обременение, а также рассмотреть возможность внесения изменений в действующий договор или соглашение, на основании которого установлено такое обременение.
Возможно, вам будут интересны статьи:
- Какая нужна доверенность на представителя юридического лица при регистрации договора аренды?
- Как правильно зарегистрировать аренду недвижимости?
- Миф о кадастровом учете №17
Иллюстрация: Cat cosplay
Косаруков, З. С. Миф о кадастровом учете №18 / З. С. Косаруков. – Текст : электронный // Учет недвижимости : электронный журнал : сайт «Кадастр.Москва». – Москва, 2019. – URL: http://кадастр.москва/news/154. – Дата публикации: 29.03.2019
